Министерство регионального развития совместно с Украинским государственным научно-исследовательским институтом проектирования городов «Дипромисто» разработало проект Закона Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». Предшествующий закон 2006 года, по мнению чиновников, упёрся в несогласие жильцов на реконструкцию…

 

Что новенького?

Пункт насчёт согласия всех жильцов из текста нового закона убрали. Теперь для реконструкции необходимы лишь 75 % подписей. (Это развязывает руки властям, но «традиционно» противоречит Конституции, где чёрным по белому закреплена незыблемость права собственности).

Реконструировать будут не только пятиэтажки, но и устаревшее жильё любой высотности, и инженерно-транспортные сети, и социальные объекты.

Расширен перечень источников финансирования реновации: ими могут стать застройщики, городские и государственный бюджеты, иностранные доноры, различные фонды, гранты, сами жильцы, взяв на себя определённый процент затрат. В качестве заказчика будут выступать местные органы самоуправления. Конкурс на проведение реконструкции объявляет город, он же выставляет условия на участие застройщиков. Возможно участие разных компаний в реконструкции разных объектов в пределах микрорайона.

До начала реновации дома должны пройти энергоаудит, проекты реконструкции должны предусматривать полную энергоэффективность зданий и соответствие новым градостроительным нормам.

 

«Устаревший жилой фонд»

Под это определение подпадают более половины зданий и сооружений по всей стране. Новый закон может коснуться даже домов, построенных в 1970–80-е годы, говорят эксперты; и не только жилья, но и социальных объектов.

«Порядка 80 % школ, больниц, садиков в регионах нуждаются в частичной или полной реновации, модернизации. Застройщикам это может быть интересно по ряду причин. Первое — правильная финансовая модель, возможность уплатить таким образом паевой взнос, договориться с местной властью и так далее. Второе — социальная ответственность. Подобные качественные проекты в разы будут повышать лояльность покупателей жилья», — уверяет главный эксперт портала 3m2 Виктория Берещак.

Проекты комплексной реконструкции кварталов, как ожидается, могут заинтересовать крупных застройщиков. А точечные проекты, на 2–3 дома, смогут осилить и небольшие компании.

«По каждому отдельному проекту будет проведён инвестиционный конкурс… Чтобы избежать бюджетного «распила» и сделать эти конкурсы прозрачными, стоит закрепить в документе норму, что победители обязаны иметь соответствующую материально-техническую базу для проведения всего комплекса работ. Также необходимо закрепить невозможность передавать этот проект третьим лицам в субаренду, за исключением разве что мелких работ…», — подчёркивает начальник отдела продаж ЖК Svitlo Park Александр Панфилов.

 

Гладко… на бумаге

Реновация, учитывая европейский опыт, — это не обязательно отселение и снос домов. Чтобы реконструировать квартал или отдельное здание, нужны техническое обследование всех зданий и сооружений на территории района. От их состояния зависит решение, будет ли дешевле снести дом и построить новый или провести его реконструкцию либо модернизацию. Исходя из того, какие виды работ будут оптимальнее (замена инженерных сетей, утепление, установка счётчиков, надстройка, перепланировка), выбирается и вариант переселения жильцов.

«Если дом не сносится, а требует капитального ремонта с отселением, то люди переселяются в стартовые дома и после проведения ремонта возвращаются в своё жильё. Если здание сносится, на территории микрорайона должны построить стартовый жилой дом, в который отселяются жители. Люди получают квартиры, дом сносится, а на его месте строится новый дом, куда и вселяются обратно жильцы», — объясняет директор ГП «Дипромисто» Иван Шпилевский. В случае отсутствия стартового дома владельцев квартир с их согласия могут отселить в маневренный жилой фонд в другом районе населённого пункта. Могут предложить даже жильё на вторичном рынке. Авторы закона обещают индивидуальный подход к каждой ситуации и договор, в котором пропишут все условия компенсации и отселения.

 

А нам что?

Согласно закону 2016 года при отселении жильцы могли требовать от застройщиков увеличения жилой площади на 50 %. Этот коэффициент убрали из текста нового закона. Была и другая норма, невыгодная уже жильцам: при замене старой квартиры на новую застройщик учитывал только «жилой» метраж, а не общий. Теперь будут учитывать общий метраж. К тому же владельцы смогут рассчитывать на денежную компенсацию, если площадь новой квартиры будет меньше предыдущей.

Можно и увеличить площадь — если за разницу доплатить. И наоборот: из большой квартиры переехать в меньшую и получить компенсацию по коммерческим ценам. То же касается переезда из центра города на окраины. Расчёты возложены на профессиональных оценщиков имущества, но не уточняется, кто оплатит их услуги.

 

Дожить до заката

Реконструкция с заменой инженерных сетей, полным или частичным сносом старых зданий и прочим, как утверждают строители, — зачастую затратнее, чем возведение нового дома: в среднем на 3–6 месяцев дольше и дороже минимум на 10–15 %. Это означает, что рентабельность тоже должна повыситься с учётом указанного срока. При этом не исключено, что вопрос предоставления временного жилья переадресуют застройщикам. Так что выгода последних от участия в таких проектах довольно призрачна и далека от целевой. А варианты реновации вроде «сменить фасад, установить счётчики» скорее будут интересны подрядчикам, желающим пополнить свой портфель удачными социальными кейсами.

Так когда же мы увидим закат эры «хрущёвок»? Точно не в этом году. Новый спорный документ направляют на согласование в центральные органы исполнительной власти, после чего при необходимости доработают. Но до 2020 года принятие проекта, учитывая перевыборы самих законодателей, вряд ли состоится. А когда его примут и будет ли он работать — и вовсе не предскажешь. Так что обитателям проблемных домов рановато паковать чемоданы.

Мария Ревенко

 

 

 

Оставить комментарий

Войти с помощью: